现在在开始探讨中国的住房数量和空置数之前，我们先聊聊当下的房产在我国家庭财产中的比例问题，在我国房地产发展的几十年里头，家庭似乎与房子有着很紧密的关联，“无房不以为家”成了当下一个显著的时代特点，这也可以看出了人们对于购置房产的重视程度；

根据我国最新的一下数据显示：

在2019年我国的居民杠杆率表现出了持续上升的态势，从原来的53.2%上升到54.3%。仅仅2008到2018年这短短10年的时间里，居民杠杆率上升幅度就达到35个百分点，也就是说平均每年居民杠杆率就会上涨大约3.5百分点。

那么有此得出，我国的居民杠杆率已经超过了50%以上，那么这个是高了还是低了呢？根据国际平均水平来说，其实还是比较偏低的，国际居民的杠杆率已经超过了62%，而我国2017年的杠杆率49%，基本上也是与国际杠杆率水平相当，尚且不算过高，处于基本合理的水平。2018年至2019年的时候，杠杆率虽然略微上升，但是仍旧没有超出国际水平，虽然表现出了平稳的事态，但是相对于美洲几个国家的78.7%的差距还比较大，但是欧洲普遍58%杠杆率相持平。

那么我们就要思考这几个问题：

第一点——人们热衷于卖房，当下我国的房子究竟有多少套呢？根据任泽平的与存在3.11套。

之前经济学家任泽平在报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中预测，我国现有的存量房已经多达3.11亿套了，那么这个数据到底是高还是低了呢？我们先把这个数据认为是非常准确的，根据一般城镇90%以上的房子为70平米比例来算，平均可以居住4-5个人，这3.11亿套房子可以容纳12-15亿人居住使用，所以如果单单看到这些房子，一旦充分利用起来，我国14亿人口其实也就算是不够住，也差不多了。

而且我国的房地产市场，除了可以有一个确切的数据统计的商品房之外，还有大量的非商品房住宅，就比如我国几千年留下来的宅基地房，分布在我国各个乡村角落，再例如小产权房。之前有经济学家预估了，我国的非商品住宅数量可能还有更多，会在商品住宅数量的3倍欧洲游，如果按照这个比例来说，我国的总房产其实可以容纳30-35亿人居住使用。

但是为什么总感觉房子仍然不够用呢？其实这跟房子的分配均衡性和房屋空置率有关；

第二点——一方面房屋数量够，另一方面空置率也很高，有4亿套房，已经够住16亿人？

讲到这点之前，我们先看一下西南财经大学发布的《家庭金融调查报告》中显示了：

在2017年，我国的一般城市住房空置率大约是21.4%，全国各大城市累加起来应该有超过6500万套房产空置，这种住房空置率远远超出了全球大多数国家空置水平，显得非常之高。在一线城市房屋空置较低，越到三四线城市住房空置情况就越高，有的城市甚至达到30%以上水平。

这份报告也是仅仅截止在2017年的城镇空置情况，有数据显示，现在我国商品房空置应该达到了1亿套，非商品房是3倍左右，也就是3亿套，加起来一共接近了4亿套，这也已经够了16亿人居住了。

与住房空置相关的就是房产分配不均且使用效率不高的情况。咱们简单举个例子：假如市场上有500万套房子，供给500万购房者购买，结果其中有250万人每人买了2套房，那么其余的250万人就没有买了，这样就算平均下来房子已经够500万人居住，但实际情况确实由250万的刚需正在等待上车买房。

而除了这种分配数量不对等的情况之外，现在还存在这大量房屋控制，房屋控制势必会造成了资源浪费，想买房的人买不到房，闲置的房产暂时产生不了任何价值。特别是随着我国城市化的推进，几十年前的20%-30%的城市化水平提高到2018年末的59%，在这其中就有几亿人从农村进入城市成为城市人，他们在农村和小城镇有房子吗？那结果肯定是一定的，那么这些人一旦进城了，他们也成了“刚需族”，但是他们的家乡的房子却也闲置了，这个现象还是很突出的。

第三点——既然房子够住了，那么中国的房价回落的幅度有多大？潘总12字给出了底线，人民日报给出了答案！

我们按照一般的逻辑来考虑，供需关系能够直接导致了价格的走向，供大于求就会下跌，供不应求就会暴涨，既然我国的房子那么多，居住性够了，那么随着房地产税等政策来袭，且在多项措施下也会让多套房这把多余的房子推向市场。

那么未来房价会下跌吗？跌幅有多大，从潘石屹给出的12个字透了个底：

20%就是中国房价下跌的底线！

SOHO中国董事长潘石屹在2018年就这样说过，对于房地产企业来说，20%是最低的限度，如果房价下跌超出这个幅度，大多数房地产企业不复存在。

那么可能也会有很多人感到怀疑，难道房企的利润就仅仅是20%的涨幅吗？超过这个幅度的企业真的就会亏本吗？反正小粥认为这个说法并不是很合理，按照一般房地产行业的基本价格逻辑来说，刨除大多数成本例如仍然是高于实体经济的，纵然是只有10%的利润率，那也远远超出了大多数实体企业的水平。

而作为行业权威人民日报也对这个做出来回应，在最新的《中国房地产市场拒绝“大起大落”》发文中提出，随着我国房住不炒的观念深入人心，未来的房价还是趋于平稳的，不会再次出现大起大落的情况。

总结一下，其实这一点我国早就定调了房地产发展方向，我们也明白了房地产发展受到的2个因素影响，第一是供需关系，第二是调控手段，只要两者具备其一，那么房价也就不会出现那么大的波动。

所以记住了，未来在房产调控之下，楼市的主基调还是“房住不炒，稳字当头”。